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徐万涛的博客

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重点推荐-- 2010年初级经济法重点讲义5  

2010-02-05 08:42:10|  分类: 会计考试类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第五章 其他相关税收法律制度

 

第一节 房产税法律制度

知识点1:纳税人、征税对象和征税范围

一、纳税人、征税对象和征税范围

(一)纳税人

房产税的纳税人是在城市、县城、建制镇和工矿区的拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。

①产权属于国家所有的,由经营管理单位纳税;属于集体或个人的,集体单位和个人为纳税人。

②产权出典的,承典人为纳税人。

③产权所有人、承典人均不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。

④纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为纳房产税。

(二)征税对象:征税对象是房屋。独立如房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、菜窖、水塔、室外游泳池等)不属于房屋,不交纳房产税。

(三)征税范围:城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。

知识点2:计税依据、税率和应纳税额的计算

二、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

1.从价计征(1.2%):计税依据是按房产原值一次性减除10%-30%后的余值。

(1)房产原值:纳税人按会计制度规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋原价(包括应当缴纳房产税,但未在该账户中记载的房产);原价根据有关会计制度规定核算,未按规定核算并记载的,按规定予以调整或重新评估。

(2)应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备;电力、电讯、给水排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算,均应并入原值,计税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应地增加房屋原值,但易损件、经常更换的零配件,更新后不再计入原值中。

(3)投资联营的房产参与利润分红,共担风险的以房产余值计税;

收取固定收入,不承担联营风险的按租金收入计税。

融资租赁按房产余值计税。

(4)居民住宅区内业主共有的经营性房地产,由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的按余值计税,出租的按租金收入计税。

需要注意的是:无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的,由税务机关核定。

【例题1】某企业有一处房产原值1000万元,当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2009年应缴纳房产税?

答案:应缴纳房产税=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(万元)

注意:个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂按4%税率征税。

从价计税方式下税率具有年的含义在里面,在计算中注意和时间的配比!见例题2。

2.从租计征(12%):其计税依据是租金。

【例题2】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元,4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税(C)。

A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元

答案:C。(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%/12×3+5×9×12%=27(万元)

知识点3:税收减免

三、税收减免

下列房产免纳房产税:

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产;

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;经费来源实行自收自支的事业单位,自实行自收自支的年度起,免3年。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。(附设的营业单位所使用的或出租的,不免。)

4.个人所有非营业用的房产。(营业用房或者出租的房产,不免。)

5.中国人民银行总行(含国家外汇管理局所属分支机构)自用的房产。

6.经财政部批准免税的其他房产:主要有:

(1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税。

(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中相应说明。

(3)在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或做人转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。

(6)对高校后勤实体免征房产税。

(7)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。

(8)老年服务机构自用的房产。

(10)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

【例题1】下列各项中,关于房产税的免税规定表述正确的有(A)。

A.对高校后勤实体免征房产税

B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税(自用)

C.应税房产大修停用三个月以上的,在大修期间可免征房产税(半年)

D.宗教寺庙、公园、名胜古迹附设的茶社所使用房产(自用)

【例题2】某省政府机关有办公用房一幢,房产价值5000万元。2008年将其中的四分之一对外出租,取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%,该省政府机关当年应纳的房产税为多少?

答案:①省政府机关办公用房免税

②出租部分应以租金交税,应纳税额为:应纳房产税=100×12%=12(万元)

知识点4:纳税义务发生时间、地点和纳税期限

四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

(一)纳税义务发生的时间

1.原有房产用于生产经营的,从生产经营之月起缴纳房产税。

2.纳税人自建房屋用于生产经营,自建成次月起缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建房的,从办理验收手续次月起纳税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用次月起缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房地产,自房产证签发次月起缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房产使用或交付次月起缴纳房产税。

8.自2009年1月1日起,因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的,税款计算截至发生变化的当月末。

(二)纳税期限

房产税实行按年征收,分期缴纳的办法,具体纳税期限由省(市、自治区)政府决定。

(三)纳税地点

房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关纳税。

【例题】下列各项中,符合房产税纳税义务发生时间规定的有(BC)。

A.将原有房产用于生产经营,从生产经营之次月起缴纳房产税(之月)

B.委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税

C.购置存量房,自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

D.购置新建商品房,自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

(房屋交付使用次月)

知识点5:契税法律制度

第二节 契税法律制度

一、纳税人和征税范围

(一)纳税人:在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

(二)征税房屋

在我国境内转让土地、房屋权属的行为为征税对象。权属未发生转移的,不征收契税。征税范围主要包括:

1.国有土地使用权出让。(政府出让)

2.土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖。

4.房屋赠与。

5.房屋交换。

6.以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与,征收契税。

①以土地、房屋权属作价投资、入股。

②以土地、房屋权属抵债。

③以获奖方式承受土地、房屋权属。

④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。

⑤企业破产清算期间,非债权人承受破产企业土地、房屋权属的。

注意:典当、继承、分拆、出租或抵押等形式而发生的权属变动,不属于契税的征税范围。

二、计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)计税依据

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时,成交价格为计税依据;

2、土地使用权赠与、房屋赠与时,由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据;

3、土地使用权交换、房屋交换时,以交换的差额为计税依据。交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

【例题】某公司2008年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元,换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%,该公司应缴纳契税( )

A.0万元  B.9万元  C.18万元    D.33万元

【答案解析】B,该题目中该公司只针对第一笔业务交契税。应纳契税=(800-500)×3%=9(万)

4、以划拨方式取得土地使用权,经批准转让补缴契税,计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

(二)应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×适用税率

【例】2008年,王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元,李某房屋价值35万元,协商后,王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。

房屋交换且交换价格不相等的,应由多支付货币的一方缴纳契税,计税依据为所交换的房屋价格的差额,即5万元。因此,王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

(1)王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280000×4%=11200元

(2)王某房屋交换行为应缴纳的契税税额=50000×4%=2000元

(3)王某实际应缴纳的契税税额=11200+2000=13200元

三、税收减免

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税;

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税;

3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税;

4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级政府确定是否减免。

5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产免征契税。

6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。

四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

(一)纳税义务发生时间

纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。

(二)纳税期限

自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在核定的期限内缴纳税款。

(三)纳税地点:土地、房屋所在地的征收机关

知识点6:车船税法律制度

第三节 车船税法律制度

一、纳税人和征税范围

(一)纳税人

在中华人民共和国境内,车辆、船舶(以下简称车船)的所有人或者管理人为车船税的纳税人车船使用税的纳税人。车辆拥有人未缴纳车船税的,使用人应当代为缴纳车船税。

交强险保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。

(二)征税范围

1.车辆。包括机动车辆和非机动车辆。机动车中包括载客(含电车)、载货(含半挂牵引车、挂车)、拖拉机、无轨电车、三轮车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式机械车。

2.船舶。包括机动船和非机动船。

二、计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)计税依据

按车船的种类和性能,分别确定为每辆、自重吨位和净吨位。

1.载客汽车、电车、摩托车,以每辆为计税依据。

2.载货汽车、三轮汽车、低速货车,按自重每吨为计税依据。

3.船舶,按净吨位为计税依据。

(二)车船税税率:定额税率。

(三)应纳税额的计算

1.载客汽车和摩托车应纳税额=辆数×适用年税额

2.载货汽车、三轮汽车、低速货车的应纳税额=自重吨位数×适用年税额

3.船舶的应纳税额=净吨位数×适用年税额

4.拖船和非机动驳船的应纳税额=净吨位数×适用年税额×50%

【例】张某2008年4月15日购小轿车1辆,到当年12月31日未到车辆管理部门登记。已知小轿车年单位税额480元。

要求:计算张某2008年应缴纳车船税税额。

【解析】纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的,以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。

应缴纳车船税=480×9÷12=360(元)

【例】某小型运输公司拥有并使用以下车辆:从事运输用的净吨位为2吨的拖拉机挂车5辆,5吨载货卡车10辆,净吨位为4吨的汽车挂车5辆。当地政府规定,载货汽车的车辆税额为60元/吨。

要求:计算该企业应缴纳的车船税。

【解析】(1)拖拉机挂车的车船税=2×5×60=600(元)

(2)载货卡车的车船税=5×10×60=3 000(元)。

(3)汽车挂车的车船税=4×5×60=1200(元)

合计应纳车船税=600+3 000+1200=4 800(元)。

三、税收减免

下列车船免征车船税:

1、非机动车船(不包括非机动驳船)。

2、拖拉机:是指在农业(农业机械)部门登记为拖拉机的车辆;

3、捕捞、养殖渔船:是指在渔业船舶管理部门登记为捕捞船或者养殖船的渔业船舶。不包括在渔业船舶管理部门登记为捕捞船或者养殖船以外类型的渔业船舶。

4、军队、武警专用的车船。

5、警用车船。

6、按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶;

7、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。

四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

(一)纳税义务发生时间

1、车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。

2、未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的,以车船购置发票所载开具时间的当月。

3、未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票的,由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。

(二)纳税期限:按年申报。

(三)纳税地点:由地方税务机关征收。跨省、自治区、直辖市使用的车船,纳税地为登记地。

知识点7:城镇土地使用税

第四节 城镇土地使用税

一、纳税人和征税范围

(一)纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为纳税人。

根据用地者的不同情况分别确定为:

(1)拥有土地使用权的单位和个人缴纳。

(2)拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人,由代管人或实际使用人缴纳。

(3)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税。

(4)土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例,分别缴纳。

(二)征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其中城市的征收范围为市区和郊区;县城的征收范围为县人民政府所在的城镇;建制镇的征收范围为镇人民政府所在地,不包括镇政府所在地所管辖的行政村。

公园、名胜古迹内索道公司所经营用地,按规定缴纳。

二、计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)计税依据:为纳税人实际占用的土地面积。 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定:

(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的面积为准。

(2)尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准。

(3)尚未核发出土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。

(二)税率:定额税率。每个幅度税额的差距为20倍。经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。

(三)应纳税额的计算:年应纳税额=实际占用土地面积(平方米)×适用税额

【例】某企业实际占地面积为25000平方米,经税务机关核定,该企业所在地段适用城镇土地使用税税率每平方米税额为2元。计算该企业全年应缴纳的城镇土地使用税额。

【解析】该企业年应缴纳的土地使用税税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额=25000×2=50000(元)

三、税收减免

(一)一般规定

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。

(2)由国家财政部门拨款付事业经费的单位自用的土地。

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

(4)市政街道、广场、绿化地带等公用土地。

(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用之月份起,免税5至10年。

(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利设施用地和其他用地的征免税界限和减免税政策。

(二)特殊规定

1、免税单位无偿使用纳税单位的土地免税;纳税单位无偿使用免税单位的土地按章征税;纳税单位和免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑,纳税单位按比例征税。

2、房地产开发公司建造商品房的用地,除经批准的经济适用房用地外,应按规定计征城镇土地使用税。

3、对基建项目在建期间使用的土地,原则上应征税。

4、高校后勤经济实体自用的土地。

5、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税

四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

(一)纳税义务发生时间

①纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用次月起纳税。

②纳税人购置存量房地产,自房产证签发次月起纳税。

③纳税人出租、出借房产,自出租、出借次月起纳税。

④以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳,合同未约定交付时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳。

⑤纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始纳税。

⑥纳税人新征用的非耕地,自批准征用次月起纳税。

(二)纳税期限:按年计算、分期缴纳。

(三)纳税地点

纳税人应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人占用的土地跨省市,应分别向不同所在地税务机关纳税;在同一省市,其纳税地点由省级地方税务局确定。

第五节 印花税法律制度

知识点8:印花税的纳税人和征税范围

一、纳税人和征税范围

(一)纳税人

在中华人民共和国境内书立、使用、领受税法所列举凭证应履行纳税义务的单位和个人,都是印花税的纳税义务人。

印花税的纳税人按征税对象又分为六类:

1、立合同人:是指合同的当事人,不包括保人、证人、鉴定人。

2、立据人。

3、立账簿人。

4、领受人。

5、使用人:在国外书立、领受,但在国内使用的应税凭证,其纳税人是使用人。

6、各类电子应税凭证的签订人。

注意:应税凭证,凡由两方或两方以上当事人共同书立的,其当事人各方都是印花税的纳税人,应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务。

【例】根据印花税法律制度的规定,下列各项中,属于印花税纳税人的是( )。

A.合同的双方当事人

B.合同的担保人

C.合同的证人

D.合同的鉴定人

【解析】答案为A。合同的当事人是印花税的纳税人,不包括合同的担保人、证人、鉴定人。

(二)征税范围

1.经济合同:

(1)购销合同:

①包括出版单位与发行单位(不包括订阅单位和个人)之间订立的图书、报刊、音像征订凭证。

②电子形式签订的各类应税凭证。

③发电厂与电网之间、电网与电网之间的购售电合同属于购销合同,电网与用户之间的供电合同不征印花税。

(2)加工承揽合同:包括修理、修缮、印刷、广告、测试、测绘合同。

(3)建设工程勘察设计合同;

(4)建筑安装工程承包合同;

(5)财产租赁合同:不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同;

(6)货物运输合同;

(7)仓储保管合同;

(8)借款合同:不包括银行同业拆借合同。

(9)财产保险合同:包括财产、责任、保证、信用保险合同。农林作物、牧业畜类保险合同免印花税。

(10)技术合同:包括技术咨询、转让、咨询、服务合同。

包括专利申请转让和非专利技术转让合同。不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同(产权转移书据)(也交印花税)。不包括法律、会计、审计等方面的咨询所立合同(不贴花)。

2.产权转移书据:包扩土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。

3.营业账簿:包括资金账簿(“实收资本”与“资本公积”)和其他营业账簿。

①营业账簿不按立账簿人是否属于经济组织划定范围,而按账簿的经济用途来确定征免界限。如:事业单位企业化管理,从事生产经营活动的账簿就视同企业账簿;而一些企业单位内的职工的职工食堂、工会等不反映生产经营活动,不属于“营业账簿”税目。

②对采用一级核算形式的,只就财会部门设置的账簿贴花;采用分级核算形式的,除财会部门的账簿应贴花外,财会部门设置在其他部门和车间的明细分类账,亦应按规定贴花。

③车间、门市部、仓库设置的不属于会计核算范围或虽属会计核算范围,但不记载金额的登记簿、统计簿、台账等,不贴印花。

④对日常用单页表式记载资金活动情况,以表代账的,在未形成账簿(册)前,暂不贴花,待装订成册时,按册贴花。

⑤对有经营收入的事业单位,凡属由国家财政部门拨付事业经费,实行差额预算管理的单位,其记载经营业务的账簿,按其他账簿定额贴花,不记载经营业务的账簿不贴花;凡属经费来源实行自收自支的单位,其营业账簿,应对记载资金的账簿和其他账簿分别按规定贴花。

⑥跨地区经营的分支机构使用的营业账簿,应由各分支机构在其所在地缴纳印花税。对上级单位核拨资金的分支机构,其记载资金的账簿按核拨的账面资金数额计税贴花,其他账簿按定额贴花;对上级单位不核拨资金的分支机构,只就其他账簿按定额贴花。为避免对同一资金重复计税贴花,上级单位记载资金的账簿,应按扣除拨给下属机构资金数额后的其余部分计税贴花。

⑦公司制改造、合并、分立方式成立的新企业以及债权转股权和改制中评估增加的资金,新启用的资金账簿记载资金,原贴花的部分不再贴花,未贴花或新增加的资金按规定贴花。

4.权利许可证照;包括:房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。

5.财政部确定征税的其他凭证(无具体税目)。

注意:

1.应税凭证均是指在中国境内具有法律效力,受中国法律保护的凭证。

2.适用于中国境内,并在中国境内具备法律效力的应税凭证,无论在中国境内或境外书立,均按规定贴花。

知识点9:印花税的计税依据及计算

二、计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)计税依据:

1.合同或具有合同性质的凭证,以凭证所载金额作为计税依据。其中注意如下问题:

①全额纳税,不做任何扣除。

②货物运输合同中的运输费(运费收入),是不包括所运货物的价值的以及装卸费、保险费;同样仓储保管合同是保管费用、保险合同是保险费用,均不包括被仓储被保险的货物的价值的。

③同一凭证涉及两个或两个以上的经济事项,应分别按不同事项记载的金额和适用的不同税率计税,并将各项税额相加,其合计税额为该项凭证应纳印花税的贴花税额。若未分别记载金额,则按所载事项适用税率中最高的一种税率计税贴花。

④施工单位若将自己承包的建设项目再分包或转包给其他施工单位,其所签订的分包或转包合同,也必须缴纳印花税,按所载金额另行贴花。

⑤外国运输企业运输进出口货物的,外国运输企业所持有的一份运费结算凭证免交印花税。

⑥易货合同,应包括易货的全额,也就是各自提供货物额之和。

2.营业账簿:税目中记载资金的账薄的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。其他账薄的计税依据为应税凭证件数。

3.政府部门发的房屋产权证、工商营业执照、专利证等权利许可证照,以件数为计税依据。

4.纳税人有下列情形的,地方税务机关可以核定纳税人印花税计税依据:

(1)未按规定建立印花税应税凭证登记簿,或未如实登记和完整保存应税凭证的;

(2)拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的;

(3)采用按期汇总缴纳办法的,未按地方税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告,经地方税务机关责令限期报告,逾期仍不报告的或者地方税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的。

(二)税率:比例税率和定额税率

(三)应纳税额的计算

1、适用比例税率的应税凭证,计税依据为凭证上所记载的金额,计税公式为:

应纳税额=计税金额×比例税率

2、适用定额税率的应税凭证,计税依据为凭证件数,计税公式为:

应纳税额=凭证件数×定额税率

【例】永兴电厂与某水运公司签订了两份运输保管合同:第一份合同载明的金额合计50万元(运费和保管费并未分别记载);第二份合同中注明运费30万元、保管费10万元。分别计算永兴电厂第一份、第二份合同应缴纳的印花税税额。

【解析】

(1)第一份合同应缴纳印花税税额=500000×1‰=500(元)

(2)第二份合同应缴纳印花税税额=300000×0.5‰+100000×1‰=250(元)

【例】境内A企业与B运输公司签一份货物运输合同,目的地为境外某市,合同注明所运货物价值300万元,运费60万元,装卸费、保险费50万元,出口换装费2万元。B企业将境外运程部分转给境外C企业承运,B企业支付给境外C企业的运费40万元。

计算上述各企业运输合同的印花税应纳税额。

【解析】

(1)A企业应纳印花税=600 000×0.5‰=300(元)

(2)B企业应纳印花税=200 000×0.5‰=100(元)

(3)C企业所持运输合同免征印花税。

【例】某公司上年度新启用非资金账簿15本,除此之外,还签订了如下经济合同:

(1)与购货方签订了购销合同,规定用40万元的产品换取40万元的原材料,合同已履行。

(2)与某运输公司签订一项货物运输合同,注明运输费和装卸费金额为10万元(其中1万元装卸费)。

(3)以本公司财产50万元作抵押,取得某银行抵押贷款100万,签订合同,合同规定年底归还,但年底因资金周转困难,无力偿还,按照合同规定将抵押财产产权转移给该银行,并依法签订了产权转移书据。

计算该公司应缴纳的印花税税额。

【解析】

(1)新启用账簿应缴纳印花税税额=15×5=75(元)

(2)易货购销合同应缴纳印花税税额=(400000+400000)×0.3‰=240(元)

(3)运输合同应缴纳印花税税额=(100000-10000)×0.5‰=45(元)

(4)借款合同应缴纳印花税税额=1000000×0.05‰+500000×0.5‰=300(元)

【例】某建设单位与甲公司签订一份有关A项目的勘察设计合同,勘察设计费用200万元。与乙公司签订一份A项目的工程建设合同,工程总投资2 000万元。乙公司承接A项目后,又将其中的装饰工程转包给丙公司,转包合同上注明的转包工程总造价500万元。

要求:计算该工程承包中各方应纳的印花税税额。

【解析】

(1)建设单位应纳印花税:

勘察设计合同应纳印花税=200×0.5‰=0.1(万元)=1 000(元)

加工承揽合同应纳印花税=2 000×0.5‰=1(万元)=10 000(元)

(2)甲公司应纳印花税:

勘察设计合同应纳印花税=200×0.5‰=0.1(万元)=1 000(元)

(3)乙公司应纳印花税:

加工承揽合同应纳印花税=(2 000+500)×0.5‰=1.25(万元)=12 500(元)

(4)丙公司应纳印花税:

加工承揽合同应纳印花税=500×0.5‰=0.25(万元)=2 500(元)

知识点10:印花税减免及纳税期限、地点

三、税收减免

1.法定凭证免税。

下列凭证免纳印花税:

(1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本免税。(副本或者抄本视同正本使用的要贴)

(2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税。

2.应纳税额不足一角的,免征印花税。

3.特定凭证免税。下列凭证免纳印花税:

(1)国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免税。

(2)无息、贴息贷款合同免税。

(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供的优惠贷款所书立的合同免税。

4、特定情形免税。

下列情形免纳印花税:

(1)零星加工业务开具的修理单,不贴印花。

(2)房地产管理部门与个人签定的用于生活居住的租赁合同免税,生产经营用的暂免。

(3)快件行李、包裹开具的托运单据,暂免。

5、纳税人已履行并贴花的合同,发现实际结算金额与合同所载金额不一致的,一般不再补贴印花。

四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限和缴纳方法

(一)纳税义务发生时间

印花税应当在书立或领受时贴花。合同在国外签订,不便在国外贴花的,应在合同入境时办理贴花手续

(二)纳税期限

应税凭证在书立、领受时即行贴花完税。对需频繁贴花的应税凭证,在税务机关批准前提下,由纳税人在限期内(最长不超过1个月)汇总计算纳税。

(三)纳税地点

一般实行就地纳税。

例外:全国性订货会所签合同,由纳税人回其所在地办理贴花;地方主办,不涉及省际关系的订货会,由省级政府自行确定纳税地点。

(四)缴纳方法

印花税采取贴花纳税,其具体纳税办法有三种:

第六节 资源税法律制度

知识点11:资源税纳税人

一、纳税人

资源税的纳税人是指在中国境内开采应税资源的矿产品或生产盐的单位和个人。

“单位”包括:国有企业、集体企业、私营企业、股份企业、外商投资企业、外国企业;“个人”是指个体经营者和其他个人。

应注意以下问题:

1、资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收,对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。

2、资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人,在出厂销售或移作使用时的一次性征收,而对已税产品再批发、零售的单位和个人不征资源税。

3、资源税不仅对符合规定的中国企业和个人征收,对外商投资企业和外国企业,除国务院另有规定(中外合作开采石油、天然气不征资源税)以外,也要依法征收资源税。

4、收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。(无个人)(收购未税矿产品的单位是指独立矿山、联合企业和其他单位。)

【例】根据资源税法律制度的规定,下列单位和个人的生产经营行为应缴纳资源税的有( )。

A.冶炼企业进口铁矿石 B.个体经营者开采矿石

C.军事单位开采石油  D.中外合作开采天然气

【答案】BC

知识点12:资源税征税范围及税目、税额

二、征税范围

目前只对矿产品和盐征收,具体包括七项。

1、原油。是指开采的天然原油,不包括人造石油。

2、天然气。是指专门开采或与原油同时开采的天然气,暂不包括煤矿生产的天然气。

3、煤炭。是指原煤,不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。

4、其他非金属矿原矿。

5、黑色金属矿原矿。

6、有色金属矿原矿。

7、盐。包括固体盐、液体盐。

【例】下列各项中,属于资源税征税范围的有( )。

A.人造原油 B.洗煤、选煤 C.固体盐 D.煤矿生产的天然气

【答案】C

【解析】资源税征税范围规定,人造原油、洗煤、选煤、煤矿生产的天然气均不征收资源税。

三、税目与税额

1.资源税采用定额税率,即按照固定税额从量征收。

2.资源税税目、税额幅度的调整,由国务院确定。资源税适用单位税额的调整,由财政部、或由省、

自治区、直辖市人民政府确定。

3.资源税适用税额确定的特殊规定:

知识点13:课税数量和应纳税额的计算

四、课税数量和应纳税额的计算

(一)资源税应纳税额的计算公式

应纳税额=课税数量×适用的单位税额

代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额

(二)资源税课税数量确定的一般规定

1.纳税人开采或者生产应税产品销售的,以销售数量为课税数量。

2.纳税人开采或者生产应税产品自用的,以自用(非生产用)数量为课税数量。

(三)资源税课税数量确定的特殊规定

1.纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的,以应税产品的产量或按主管税务机关

确定的折算比,换算成的数量为课税数量。

2.原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的,一律按原油的数量课税。

3.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭,可按加工产品的综合回收率,将加工产品

实际销量和自用量折算成原煤数量,以此作为课税数量。其计算公式为:

综合回收率=加工产品实际销量和自用量÷耗用原煤数量

原煤课税数量=加工产品实际销量和自用量÷综合回收率

【例】某煤矿2009年10月份生产销售原煤15万吨,生产天然气500万立方米, 自用原煤加工洗煤3万吨,综合回收率为60%。已知:该煤矿煤炭适用的单位税额为1.5元/吨,天然气适用的单位税额为10元/千立方米。计算该煤矿10月份应纳资源税税额。

【解析】根据资源税法律制度规定,煤矿生产的天然气暂不征收资源税。对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭,可按加工产品的综合回收率,将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量,作为课税数量。

(1)销售原煤应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额=15×1.5=22.5(万元)

(2)自用原煤应纳资源税税额=加工产品实际销量和自用量÷综合回收率×适用的单位税额=3÷

60%×1.5=7.5(万元)

(3)该煤矿10月份应纳资源税税额=22.5+7.5=30(万元)

4.金属和非金属矿产品原矿,因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的,可将其精矿按选矿比折

算成原矿数量,以此作为课税数量,其计算公式为:

选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量

原矿课税数量=精矿数量÷选矿比

【例】某铜矿2009年12月份销售铜矿石原矿4万吨,移送使用入选精矿1万吨,选矿比为20%。

已知:该矿山铜矿属于5等,适用的单位税额为1.2元/吨。计算该铜矿12月份应纳资源税税额。

【解析】

(1)销售铜矿石原矿应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额=4×l.2 =4.8(万元)

(2)入选精矿的铜矿石原矿应纳资源税税额=入选精矿÷选矿比×适用的单位税=1÷20%×1.2=6(万元)

(3)该铜矿12份应纳资源税税额=4.8+6=10.8(万元)

5.纳税人以自产的液体盐加工固体盐,按固体盐税额征税,以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐,其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。

【例】某盐场2009年7月份以自产液体盐3.6万吨和外购液体盐2万吨(已按5元/吨缴纳了资源税)加工固体盐1.8万吨对外销售,取得销售收入1080万元。已知:固体盐税额为30元/吨。计算该盐场7月份应纳资源税税额。

应纳税额=课税数量×适用的单位税额-外购液体盐已纳资源税额=1.8×30-2×5=44(万元)

6.纳税人的减税、免税项目,应当单独核算课税数量;未单独核算或者不能准确提供课税数量的,不予减税或者免税。

【例】下列关于资源税课税数量的说法中,正确的有( )。

A.某油田自产自用的天然气,以自用数量为课税数量

B.某煤矿对外销售的原煤,以销售数量为课税数量

C.某盐场以自产液体盐加工固体盐后销售的,以使用的液体盐数量为课税数量

D.某铁矿山自产自用的铁矿石,以实际移送使用数量为课税数量

【答案】ABD

【解析】根据资源税法律制度规定,纳税人以自产的液体盐加工固体盐,按固体盐税额征税,以加工的固体盐数量为课税数量。所以选项C不正确。

知识点14:资源税税收减免

五、税收减免

(一)开采原油过程中用于加热、修井的原油,免税。

(二)纳税人开采或者生产应税产品过程中,因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的,由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。

(三)自2006年1月1日起,取消对有色金属矿资源税减征30%的优惠政策,恢复按全额征收;对冶金矿山铁矿石资源税减征政策,暂按规定税额标准的60%征收。

(四)自2007年2月1日起,北方海盐资源税暂减按每吨l5元征收;南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按每吨l0元征收;液体盐资源税暂减按每吨2元征收。

(五)自2007年1月1日起,对地面抽采煤层气暂不征收资源税。煤层气是指贮存于煤层及其围岩中与煤炭资源伴生的非常规天然气,也称煤矿瓦斯。

(六)纳税人开采或者生产应税产品过程中,因地震灾害遭受重大损失的,由受灾地区省、自治区、直辖市人民政府决定减征或免征资源税。

(七)国务院规定的其他减税、免税项目。

【例】某油田2008年11月份生产原油10万吨,其中销售7万吨,加热、修井用1万吨,库存2万吨,当月在采油过程中回收并销售伴生天然气20000千立方米。已知:该油田原油适用的单位税额为8元/吨;天然气适用的单位税额为8元/千立方米。计算该油田11月份应纳资源税税额。

【解析】根据资源税法律制度规定,开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。

(1)原油应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额=7×8=56(万元)

(2)天然气应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额=20000×8=16(万元)

(3)该油田11月份应纳资源税总额=56+16=72(万元)

【例】某铁矿山2009年6月份开采铁矿石15万吨,其中销售铁矿石原矿10万吨,自用入选铁精矿的铁矿石原矿3万吨,库存2万吨。已知:该矿属于入选露天矿(重点矿山),资源等级是4等,适用的单位税额为l5元/吨。计算该铁矿山本月份应纳资源税税额。

【解析】根据资源税法律制度规定,自2006年1月1日起,对冶金矿山铁矿石资源税减征政策,暂按规定税额标准的60%征收。

应纳税额=课税数量×适用的单位税额×60%=(10+3)×15×60%=117(万元)

知识点15:纳税义务发生时间、纳税地点和期限

六、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

(一)纳税义务发生的时间

1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的,其纳税义务发生时间,为销售合同规定的收款日期的当天。

2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的,其纳税义务发生时间,为发出应税产品的当天。

3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的,其纳税义务发生时间,为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间,为移送使用应税产品的当天。

5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间,为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。

(二)纳税期限

资源税的纳税期限为1日、3日、5 日、10日、l5日或者1个月。纳税人的纳税期限由主管税务机关根据实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的,可以按次计算纳税。

纳税人以l个月为一期纳税的,自期满之日起10日内申报纳税;以l日、3日、5日、l0日或者l5日为一期纳税的,自期满之日起5日内预缴税款,于次月1日起l0日内申报纳税并结清上月税款。

(三)纳税地点

1.凡是缴纳资源税的纳税人,都应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳税款。

2.纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品,其纳税地点需要调整的,由所在省、自治区、直辖市税务机关决定。(了解)

3.纳税人跨省开采资源税应税产品,其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的,对其开采的矿产品一律在开采地纳税,其应纳税款由独立核算、自负盈亏的单位,按照开采地的实际销售量(或者自用量)及适用的单位税额计算划拨。

4.扣缴义务人代扣代缴的资源税,应当向收购地主管税务机关缴纳。

第七节 土地增值税法律制度

知识点16:土地增值税的纳税人和征税范围

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人,是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。

二、征税范围

【例】下列各项中,应当征收土地增值税的是( )。

A.公司与公司之间互换房产    B.房地产开发公司为客户代建房产

C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用

【答案】A

知识点17:应纳税额的计算和计税依据

2.应纳税额的计算步骤

1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容:

(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款;

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用和税金,如登记、过户手续费。

2、房地产开发成本 

它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括:

①土地的征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套设施费

⑥开发间接费用等 

3、房地产开发费用

它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按《实施细则》的标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的。

①利息支出据实扣,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

公式表示:房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

例如:支付的地价款为150万元,开发成本为250万元,则其他开发费用扣除数额不得超过20万元,即(150+250)×5%,利息按实际发生数扣除。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除;

公式表示:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

4、与转让房地产有关的税金

它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”,即:营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

注意问题:

①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用,因而不得在此扣除。

②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。

③外商投资房地产开发企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人,因此其不含该税费。(营业税)

5、财政部规定的其它扣除项目。(房地产开发企业)

此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,其他纳税人不适用。加计20%的扣除,用公式表示:

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

注意:即使是从事房地产开发的纳税人,如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让,也不允许扣除20%的加计费用。

6、旧房及建筑物的扣除金额

(1)按评估价格扣除:评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(2)按购房发票金额计算扣除:

凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算,对于纳税人购房时缴纳的契税,凡能够提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

计税依据的特殊规定:

1.在实际的房地产交易过程中,纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收:

(1)隐瞒虚报房地产成交价格的;

(2)提供扣除项目金额不实的;

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

2.非直接销售和自用房地产收入的确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【例】纳税人转让旧房,在计算土地增值额时,允许扣除的项目有( )。

A.转让环节缴纳给国家的各项税费

B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格

C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用

D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费

【答案】ABD

【解析】根据土地增值税法律制度的规定,纳税人转让旧房,不允许扣除管理费等三项费用,只有转让新建商品房项目时,才允许按照房地产开发费用扣除。

【例】某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位,合同约定的转让价为20 000万元,公司按税法规定缴纳营业税1 000万元,印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。

【解析】

(1)房地产转让收入为20 000万元

(2)确定转让房地产的扣除项目金额:

①取得土地使用权所支付的金额为3 000万元

②房地产开发成本为4 000万元

③房地产开发费用为:(3 000+4 000)×10%=700(万元)

④与转让房地产有关的税金为1 000(万元)

⑤从事房地产开发的加计扣除为:(3 000+4 000)×20% =1 400(万元)

⑥转让房地产的扣除项目金额为:3 000+4 000+700+1 000+1 400=10 100(万元)

(3)计算转让房地产的增值额:20 000-10 100=9 900(万元)

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:9900÷10100≈98%

(5)计算应缴纳的土地增值税税额:

应纳土地增值税税额=9 900×40%-10 100×5%=3 455(万元)

【例】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发,按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元,缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元,其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕,取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

【解析】

(1)住宅销售收入为9 000万元

(2)确定转让房地产的扣除项目金额:

①取得土地使用权所支付的金额为:2840+160=3 000万元

②住宅开发成本为2800万元

③房地产开发费用为:(3000+2800)×10%=580(万元)

④与转让房地产有关的税金为:495+4.5=499.5(万元)

⑤转让房地产的扣除项目金额为:3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(万元)

(3)计算转让房地产的增值额:9 000-6 879.5=2 120.5(万元)

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:2 120.5÷6 879.5≈31%

(5)计算应缴纳的土地增值税税额:

应纳土地增值税税额﹦2 120.5×30%=636.15(万元)

知识点18:税收减免及申报程序、纳税地点

四、税收减免

1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土增值税;如果超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。

对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。

3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

五、申报程序、纳税清算和纳税地点

(一)申报程序

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并在规定的期限内缴纳土地增值税。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以按月或按季定期进行纳税申报,具体期限由主管税务机关根据情况确定。

纳税人采取预售方式销售房地产的,对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税。

(二)纳税清算

1.土地增值税的清算单位:审批的项目为单位清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

2.土地增值税的清算条件

(1)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省级税务机关规定的其他情况。

3.土地增值税清算应报送的资料和清算后再转让房地产的处理

4.土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

(三)纳税地点

土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。具体又可分为以下两种情况:

1.纳税人是法人的,当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2.纳税人是自然人的,当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

 

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