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将房产无偿赠与侄女需缴纳哪些税  

2010-04-01 11:06:00|  分类: 财税法规类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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将房产无偿赠与侄女需缴纳哪些税

  个人将房产无偿赠与他人,不仅涉及赠与人和受赠人双方的利益,还涉及与之相关的营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税等税收政策和税收优惠。对于无偿赠与房产的当事人而言,正确进行税务处理的关键是要吃透相关的税收政策,下面结合一个具体的案例进行分析和说明。

  张某是国内某大学的退休教授,子女长期定居在美国。张教授夫妇平时的生活主要由张教授的侄女小张照料。随着年龄的增加,张教授夫妇的日常起居逐渐不便,为了更好地照顾教授夫妇,小张和丈夫从2010年1月开始搬过来和教授夫妇一起居住,实际上承担起了赡养他们的责任。张教授为了表示感谢,2010年3月份决定将自己闲置的一套房产无偿赠送给小张,签订了赠与合同并到公证部门进行了公证,赠与合同上注明的该房产的价值为50万元。该房产系张教授在2007年购进的普通住房,当时的购买价为36万元。

  赠与方需要缴纳哪些税

  按照《营业税暂行条例》及其实施细则的规定,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为,应征收营业税。但是根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)规定,个人将不动产、土地使用权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,暂免征收营业税。本例中,受赠人小张作为赠与人张教授的侄女,不在财税〔2009〕111号文件指定的亲属范围之内。如果能够证明小张对张教授承担了直接的赡养义务,则张教授并不需要缴纳营业税。

  如果不能证明小张承担了直接赡养义务,张教授需要就房产赠与行为计算缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2009〕157号)规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。由于无偿赠送属于营业税的视同销售行为,因此同样适用财税〔2009〕157号文件的规定。不考虑相关税费因素(下同),张教授需要缴纳营业税(50-36)×5%÷2=0.35(万元)。

  本例中,张教授房产赠与的对象虽然是自己的侄女,但是按照现行法律的规定,侄女并不属于直系亲属的范畴。那么,是不是意味着张教授需要就房产赠与行为计算缴纳土地增值税呢?由于对个人的房产赠与行为征收土地增值税的前提是对房产销售行为征收土地增值税,而《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此,按照该规定,虽然张教授房产赠与的对象不是其直系亲属,但是张教授却不需要缴纳土地增值税。

  此外,由于张教授和小张签订了赠与合同,根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定,张教授应根据赠与合同中注明的赠与房产的价值50万元,按万分之五的税率于书立赠与合同时贴花25元。对于张教授而言,由于房产是无偿赠与,并未取得任何所得,因此张教授不需要就房产赠与行为缴纳个人所得税。

  受赠方需要缴纳哪些税

  在本例中,小张作为房产的受赠人,需不需要缴纳个人所得税呢?根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,以及房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况,对当事双方均不征收个人所得税。除上述情形外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税。由此可见,财税〔2009〕78号文件和财税〔2009〕111号文件虽然各自所指的税种不同,但是关于免税范围的规定却大同小异。

  由于小张是赠与人张教授的侄女,不在文件指定的亲属范围之内,如果能够证明小张对张教授承担了直接的赡养义务,则小张不需要就受赠的房产缴纳个人所得税。否则,受赠的房产则属于小张的“其他所得”,小张需要按照规定计算缴纳个人所得税50×20%=10(万元)。

  此外,根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)规定,对于个人无偿赠与不动产的行为,应对受赠人全额征收契税。小张应按照当地规定的税率和受赠合同注明的受赠房产的价值全额计算缴纳契税,同时还要按照万分之五的印花税率于书立赠与合同时贴花25元。

  需要注意的其他问题

  如前所述,张教授和小张为了享受上述税收优惠,需要提交哪些材料呢?

  国税发〔2006〕144号文件规定,无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。上述证明材料必须提交原件。即张教授和小张要提交3份材料的原件。另外,根据财税〔2009〕111号文件和财税〔2009〕78号文件的规定,张教授和小张还要提供有效身份证件;公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书原件,或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

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